相続登記（不動産の名義変更）— 期限・費用・手順
目次
この記事のまとめ
- —2024年4月から相続登記が義務化され期限は3年以内
- —登録免許税は固定資産税評価額の0.4%
- —協議未了なら相続人申告登記で過料を回避できる
相続登記とは
亡くなった方が所有していた不動産（土地・建物）の名義を、相続人に変更する手続きです。法務局に申請して行います。
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。 これまでは任意でしたが、法改正により、正当な理由なく申請を怠ると 10万円以下の過料 が科される可能性があります。借地上の建物を相続した場合は「借地権の相続ガイド」もあわせてご確認ください。
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象です。
期限と対象
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請期限 | 相続により不動産を取得したことを 知った日から3年以内 |
| 過料 | 正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下 |
| 届出先 | 不動産の所在地を管轄する法務局 |
過去の相続も対象
義務化前に発生した相続で未登記の不動産も対象です。この場合の期限は 2027年3月31日まで。相続が何十年前でも、名義が変わっていなければ申請が必要です。
手続きの流れ
ステップ1: 登記事項証明書で現在の名義を確認
法務局の窓口またはオンラインで「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、不動産の現在の名義人を確認します。手数料は1通 600円（窓口）。
ステップ2: 戸籍書類の収集
故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。本籍地が変わっている場合、複数の市区町村から取り寄せることになります。2024年3月からは戸籍の広域交付制度が始まり、最寄りの市区町村窓口でまとめて請求できるようになりました。
ステップ3: 遺産分割協議書の作成（必要な場合）
相続人が複数いて、法定相続分と異なる割合で不動産を相続する場合は、遺産分割協議書が必要です。相続人全員の実印と印鑑証明書を添えます。
遺産分割協議の進め方については「遺産分割協議の進め方」で詳しく解説しています。
ステップ4: 登記申請書の作成
法務局のウェブサイトに記載例が公開されています。主な記載事項は以下のとおり。
- 登記の目的（「所有権移転」）
- 原因（「令和○年○月○日相続」）
- 相続人の住所・氏名
- 不動産の表示（所在・地番・家屋番号など）
ステップ5: 法務局に申請
書類一式を管轄の法務局に提出します。窓口への持参のほか、郵送やオンライン申請も可能です。
不備がなければ、申請から 1〜2週間程度 で登記が完了します。完了後、「登記識別情報通知」が発行されます。
- 登記事項証明書で現在の名義を確認する
- 故人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集する
- 遺産分割協議書を作成する（必要な場合）
- 登記申請書を作成する
- 管轄の法務局に申請する
必要書類
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のウェブサイトからダウンロード |
| 故人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 故人の住民票除票 | 市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 相続関係説明図（任意だが戸籍原本の返却に必要） | 相続人が作成（書き方はこちら） |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役場（東京23区は都税事務所） |
| 遺産分割協議書 + 印鑑証明書 | 協議書は相続人が作成。印鑑証明書は市区町村役場 |
| 収入印紙（登録免許税分） | 法務局・郵便局 |
遺言書がある場合は、遺産分割協議書の代わりに遺言書を添付します。
費用
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の 0.4% |
| 戸籍謄本等の取得費 | 数千円〜1万円程度 |
| 登記事項証明書 | 1通 600円（窓口） |
| 合計（自分で手続きする場合） | 数万円程度 |
| 司法書士に依頼する場合 | 5万〜15万円程度（報酬 + 実費） |
登録免許税の計算例
固定資産税評価額が2,000万円の不動産の場合:
2,000万円 × 0.4% = 8万円
評価額は毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できます。
相続人申告登記（簡易版）
遺産分割協議がまとまらない場合など、すぐに正式な相続登記ができない事情があるときは「相続人申告登記」という制度を利用できます。
これは「自分が相続人である」ことを法務局に申告する手続きで、義務化の期限内に行えば過料を回避できます。
遺産分割協議がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」を行えば過料を回避できます。相続人が単独で申請可能です。
ただし、正式な名義変更ではないため、遺産分割が確定した後に改めて相続登記が必要です。
相続人申告登記は相続人が単独で申請でき、必要書類も少ないのが利点です。
注意点
- 期限を過ぎても登記自体は可能。ただし過料のリスクがある
- 相続人が多く遺産分割協議が難航する場合は、まず相続人申告登記で期限に対応する
- 不動産が複数ある場合は、管轄が異なる法務局にそれぞれ申請が必要
- 相続人が複数世代にわたって亡くなっている場合（数次相続）は、中間省略登記が認められるケースもあります。詳しくは「数次相続の手続きガイド」をご覧ください
- 相続放棄をした方は相続人から外れるため、登記義務も発生しない。相続放棄については「相続放棄の期限と手続き」を参照
相続アシスト — 相続手続きをゼロタッチで一括代行
- ・相続税申告から名義変更まで専門家が一括代行
- ・税理士・司法書士・弁護士のワンストップ体制
- ・全国対応・オンラインで完結
まとめ
相続登記は義務化され、放置するリスクが以前より大きくなりました。期限は相続を知った日から3年以内。書類集めに時間がかかるため、早めに着手するのが得策です。手続きに不安がある場合は、司法書士への相談を検討してください。
相続手続きの全体像は「相続手続きの全体ガイド」を、死亡後に必要な手続きの一覧は「家族が亡くなったらやること一覧」をご覧ください。
関連する記事
相続手続きの進め方 — 何から始める？流れと期限
相続手続きの全体像を時系列で解説。戸籍収集→遺言確認→財産調査→遺産分割の順に、相続放棄3か月・準確定申告4か月・相続税10か月の期限も整理しました。
遺産分割協議書の書き方｜ひな形・記載例つきでわかりやすく解説
遺産分割協議書の書き方をひな形・記載例つきで解説。不動産・預貯金・自動車の書き方、相続人全員の実印・印鑑証明書が必要な理由、協議の進め方5ステップ、まとまらない場合の調停手続きまで網羅しています。
相続放棄の期限は3か月 — 手続き・費用・注意点
相続放棄の期限は相続を知った日から3か月以内。家庭裁判所での申述手続き・必要書類・費用（約3,000〜5,000円）を解説。期限を過ぎた場合の対処法や熟慮期間の伸長も紹介。