借地権の相続ガイド — 地主の承諾不要・手続き・相続税評価まで

はじめに

故人が借地上に建物を所有していた場合、相続人は「借地権」と「建物」の両方を相続することになります。「地主の許可がないと相続できないのでは」と不安に感じる方もいますが、借地権の相続に地主の承諾は不要です。

ただし、地主への通知や建物の相続登記など、必要な手続きはあります。また、将来的に建物を売却したり建て替えたりする場合は、地主の承諾が必要になる場面が出てきます。

この記事では、借地権の基礎知識から、相続時の具体的な手続き、相続税評価の方法、売却・建替え時の注意点まで、実務的にまとめて解説します。

借地権とは

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利のことです。借地借家法（旧借地法を含む）に基づく権利で、土地の所有者（地主）に地代を支払い、その土地の上に建物を建てて利用します。

借地権にはいくつかの種類があります。

相続で問題になることが多いのは、旧借地法に基づく借地権や普通借地権です。これらは更新が認められるため、長期にわたって土地を利用し続けることができます。

借地権の相続に地主の承諾は不要

借地権は相続によって当然に相続人に承継されます。地主の承諾は不要です。

これは、相続が「包括承継」であることに基づきます。相続では、被相続人の権利義務が一体として相続人に承継されるため、借地権の「譲渡」や「転貸」には該当しません。民法第896条により、相続人は被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します。

承諾が不要である以上、承諾料（名義書換料）の支払いも不要です。地主から承諾料を請求されても、法的に支払う義務はありません。ただし、今後も地主との関係を良好に保つことが大切ですので、対応に迷う場合は弁護士に相談してください。

遺贈の場合は承諾が必要

注意が必要なのは、「遺贈」の場合です。遺贈には「特定遺贈」と「包括遺贈」の2種類がありますが、特定遺贈によって借地権を第三者に遺贈する場合は「譲渡」に該当するため、地主の承諾が必要です。一方、包括遺贈の場合は、包括受遺者が相続人と同一の権利義務を有する（民法第990条）ため、承諾不要とする見解が有力です。地主が承諾しない場合は、裁判所に「借地権譲渡許可の申立て」を行うことができます（借地借家法第19条）。

地主への通知

借地権の相続に承諾は不要ですが、地主への通知は行うべきです。法律上の通知義務が明文で定められているわけではありませんが、実務上、以下の理由から速やかに通知することが重要です。

• 地代の支払い先・支払い方法の確認: 相続後は新たな借地人が地代を支払うことになるため、支払い方法の変更手続きが必要になる場合がある
• 良好な関係の維持: 将来、建替えや売却で地主の承諾が必要になる可能性があるため、信頼関係を保っておくことが重要
• トラブルの防止: 通知をせずに放置すると、地代の不払いや契約関係の混乱を招くおそれがある

通知の方法

地主への通知は、以下の内容を書面で行うのが確実です。

• 借地人（被相続人）が亡くなった事実と日付
• 相続人の氏名・住所・連絡先
• 今後の地代の支払い方法について
• 遺産分割協議が未了の場合はその旨

建物の相続登記

借地上の建物は相続人の所有物ですので、法務局で建物の名義変更（相続登記）を行う必要があります。

相続登記の義務化

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。借地上の建物も例外ではありません。

相続登記の詳しい手順・必要書類は「相続登記（不動産の名義変更）」で解説しています。

必要書類

登録免許税

建物の相続登記に必要な登録免許税は、固定資産税評価額の**0.4%**です。

計算例: 建物の固定資産税評価額が800万円の場合 800万円 × 0.4% = 3万2,000円

借地権自体の登記について

借地権は、登記されていないケースが大半です。借地権の対抗力（第三者に権利を主張する力）は、借地上の建物の登記によって確保されます（借地借家法第10条第1項）。つまり、建物の登記名義を相続人に変更しておけば、借地権の存在を第三者にも主張できます。

借地権の相続税評価

借地権は相続財産として相続税の課税対象になります。評価方法は以下のとおりです。

基本的な計算式

借地権の評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合

• 自用地としての評価額: 路線価方式または倍率方式で算出した土地の評価額
• 借地権割合: 国税庁が地域ごとに定めた割合（路線価図で確認できる）

借地権割合

借地権割合は地域によって異なり、路線価図にアルファベットで記号表示されています。

商業地など地価が高い地域ほど借地権割合が高く、住宅地や郊外では低くなる傾向があります。

計算例

路線価が1平方メートルあたり30万円、土地面積が100平方メートル、借地権割合がD（60%）の場合:

1. 自用地評価額: 30万円 × 100平方メートル = 3,000万円
2. 借地権評価額: 3,000万円 × 60% = 1,800万円

この1,800万円が相続税の課税対象となる借地権の評価額です。

建物の評価額

借地上の建物の評価額は、他の建物と同様に固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

したがって、借地上の建物を相続した場合の課税対象は「借地権の評価額 + 建物の固定資産税評価額」の合計です。

小規模宅地等の特例の適用

借地権についても、被相続人が自宅として使用していた場合は「小規模宅地等の特例」（特定居住用宅地等）が適用できる可能性があります。適用されれば、借地権の評価額を330平方メートルまで80%減額できます。適用要件は所有権の土地と同様で、配偶者が取得する場合は無条件、同居親族が取得する場合は居住継続・保有継続が要件です。詳しくは「相続財産の評価方法」をご覧ください。

借地権の種類と相続の関係

普通借地権の相続

普通借地権（旧借地法に基づく借地権を含む）は、更新が認められるため半永久的に利用でき、財産価値が高い権利です。相続後も契約条件はそのまま引き継がれ、地代・更新料などの条件は変わりません。

旧借地法に基づく借地権は、法律の経過措置により、引き続き旧法が適用されます。借地借家法（新法）に切り替わるわけではありません。

定期借地権の相続

定期借地権も相続の対象です。ただし、以下の点に注意が必要です。

• 残存期間: 契約で定められた存続期間の残りが相続後の利用可能期間となる
• 期間満了時の義務: 一般定期借地権の場合、期間満了時に建物を取り壊して土地を更地にして返還する義務がある
• 更新なし: 定期借地権は更新がないため、残存期間が短いほど財産価値は低くなる

定期借地権の相続税評価

定期借地権の相続税評価は、普通借地権とは異なる計算方法が用いられます。残存期間に応じた複利年金現価率を用いて計算するため、残存期間が短いほど評価額は低くなります。計算が複雑なため、税理士に相談することをお勧めします。

借地上の建物を売却・建替えする場合

借地権の相続自体には地主の承諾は不要ですが、相続後に建物を売却したり建て替えたりする場合は、地主の承諾が必要です。

建物の売却（借地権の譲渡）

借地上の建物を第三者に売却する場合、建物だけでなく借地権も一緒に譲渡することになります。これは借地借家法上の「賃借権の譲渡」に該当するため、地主の承諾が必要です。

建物の建替え（増改築）

借地上の建物を建て替える場合も、多くの借地契約では地主の承諾が必要とされています（契約書に「増改築禁止特約」が含まれている場合）。

裁判所への申立て

地主が正当な理由なく承諾しない場合は、裁判所に申し立てることで許可を得ることができます。裁判所は、当事者間の利害を考慮したうえで、承諾に代わる許可を出すことがあります。この場合、裁判所が相当と認める承諾料（財産上の給付）の支払いが条件とされることが一般的です。

借地権を相続したくない場合

借地権や借地上の建物を相続したくない場合は、相続放棄を検討することになります。ただし、以下の点に注意が必要です。

相続放棄の注意点

• すべての財産を放棄することになる: 相続放棄をすると、借地権・建物だけでなく、預金や有価証券なども含めたすべての相続財産を放棄することになる。特定の財産だけを放棄することはできない
• 期限は3か月以内: 相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申述する必要がある
• 建物の管理責任: 相続放棄をしても、相続放棄の時に相続財産を現に占有している場合は、相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同一の注意をもって保存する義務がある（民法第940条、2023年4月施行の改正法）

借地権の放棄（相続後に不要な場合）

相続自体はしたものの、借地権が不要な場合は、地主に対して借地権を返還（放棄）することも選択肢です。この場合、以下の点を検討します。

• 建物の取壊し費用: 借地権を返還する際、更地にして返すことが求められるのが一般的。取壊し費用は借地人の負担
• 地主との交渉: 建物が利用可能な状態であれば、地主に建物を買い取ってもらえる場合もある
• 建物買取請求権: 借地契約が期間満了で終了する場合、借地人には建物買取請求権がある（借地借家法第13条）。ただし、借地人側から途中で放棄する場合には原則として適用されない

相続放棄について詳しくは「相続放棄の期限と手続き」をご覧ください。

• 借地契約書の内容（地代・契約期間・特約の有無）を確認する
• 地主に相続が発生した旨を書面で通知する
• 地代の支払いを滞りなく継続する
• 法務局で建物の相続登記を行う（3年以内）
• 借地権の相続税評価額を算出する
• 売却・建替えを予定している場合は地主への承諾手続きを進める

よくある質問

Q. 地主から「借地権の相続には承諾料が必要」と言われました。支払う義務はありますか？

いいえ、支払う義務はありません。借地権の相続は包括承継であり、民法第612条の「賃借権の譲渡」には該当しないため、地主の承諾も承諾料の支払いも法律上は不要です。ただし、今後の地主との関係を考慮して、丁寧に法的根拠を説明しつつ対応することが大切です。話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談してください。

Q. 相続人が複数いる場合、借地権は誰が相続しますか？

遺産分割協議で決定します。協議がまとまるまでの間、借地権は相続人全員の準共有（民法第264条）となり、地代の支払い義務も相続人全員が連帯して負います。実務上は、借地上の建物に住み続ける相続人が借地権と建物をまとめて相続するケースが多いです。遺産分割の進め方は「遺産分割協議の進め方」を参考にしてください。

Q. 借地権の相続で、借地契約の内容は変わりますか？

変わりません。相続によって借地権が承継されても、地代・契約期間・更新条件などの契約内容はそのまま引き継がれます。地主が「相続を機に地代を値上げする」と主張しても、正当な理由がない限り応じる必要はありません。ただし、周辺の地代相場と比較して著しく低額であるなど、正当な理由がある場合の地代増額請求は、相続とは別の問題として認められることがあります（借地借家法第11条）。

Q. 借地上の建物が未登記の場合、借地権はどうなりますか？

借地上の建物が未登記の場合、借地権の対抗力（第三者に借地権を主張する力）が認められない可能性があります。借地借家法第10条第1項は、借地権の対抗力を「借地上の建物の登記」に求めているためです。地主が土地を第三者に売却した場合、新しい土地所有者に対して借地権を主張できなくなるリスクがあります。借地上の建物が未登記であることが判明した場合は、速やかに相続登記（または表題登記+所有権保存登記）を行ってください。

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