相続財産の評価方法 — 不動産・株式・預金の計算をわかりやすく解説

はじめに

相続税の申告において、最も重要な作業の一つが「相続財産の評価」です。財産の種類ごとに評価方法が異なり、正しく評価できるかどうかで相続税額が大きく変わることもあります。

この記事では、不動産・上場株式・預貯金など、主な相続財産の評価方法をわかりやすく解説します。

評価の基本原則

相続財産の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」に基づいて行います。基本的なルールは次の通りです。

• 評価時点: 相続開始日（被相続人が亡くなった日）の価額で評価する
• 評価方法: 財産評価基本通達に定められた方法で評価する（市場価格そのものではない）
• 評価単位: 財産の種類ごとに定められた単位で評価する

つまり、「いくらで売れるか」（市場価格）ではなく、通達に従った計算で評価額を算出します。結果として、不動産などは市場価格より低い評価額になることが多いのが特徴です。

不動産（土地）の評価方法

土地の評価方法は大きく2つに分かれます。

路線価方式

路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額です。国税庁のウェブサイト「路線価図」で確認できます。

計算例: 路線価が1平方メートルあたり20万円、面積が100平方メートルの場合 20万円 × 100平方メートル = 2,000万円

実際には、土地の形状（奥行き、間口、不整形など）に応じた補正率を乗じて調整します。角地は加算、旗竿地は減額など、細かい補正が必要です。

路線価は一般に公示価格の約80%に設定されているため、市場価格より低い評価額になるのが通常です。相続した不動産を売却する際の税金については「相続不動産の売却時の譲渡所得税」をご覧ください。

倍率方式

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて計算します。倍率は国税庁の「評価倍率表」で確認できます。

計算例: 固定資産税評価額が500万円、倍率が1.1の場合 500万円 × 1.1 = 550万円

不動産（建物）の評価方法

建物の相続税評価額は、原則として 固定資産税評価額 そのものです。

毎年届く固定資産税の課税明細書に記載されている「価格」（評価額）がそのまま使えるため、土地に比べて計算は簡単です。固定資産税評価額は新築時の建築費の約50〜70%程度になることが多いです。

小規模宅地等の特例

被相続人の自宅の土地や事業用の土地には「小規模宅地等の特例」が適用できる場合があります。

例えば、自宅の土地の評価額が4,000万円で330平方メートル以下の場合、80%減額されて 800万円 で評価できます。相続税額に大きく影響するため、適用条件を税理士に確認することをお勧めします。

上場株式の評価方法

上場株式は、次の4つの価格のうち 最も低い価格 で評価できます。

1. 相続開始日の終値
2. 相続開始日の月の毎日の終値の平均額
3. 相続開始日の前月の毎日の終値の平均額
4. 相続開始日の前々月の毎日の終値の平均額

4つの中から最も低い価格を選べるため、株価が下落傾向にある場合は相続開始日の終値が、上昇傾向にある場合は前々月の平均が有利になることが多いです。

相続開始日が土日祝日で取引がなかった場合は、直近の取引日の終値を使います。上場株式の相続手続き全般については「証券口座の相続手続き」で詳しく解説しています。

非上場株式の評価方法

非上場株式（同族会社の株式など）は、会社の規模に応じて以下の方法で評価します。

• 大会社: 類似業種比準方式（上場している類似業種の株価を基に算出）
• 小会社: 純資産価額方式（会社の純資産を基に算出）
• 中会社: 上記2つの併用方式

非上場株式の評価は専門的な知識が必要なため、税理士に依頼するのが一般的です。

預貯金の評価方法

預貯金は比較的シンプルです。

• 普通預金: 相続開始日の残高
• 定期預金: 相続開始日の残高 + 既経過利息（源泉徴収税額を差し引いた金額）

既経過利息とは、相続開始日までに発生しているがまだ支払われていない利息のことです。定期預金の場合はこの利息も評価額に含めます。

財産調査の具体的な方法は「相続財産の調査方法」で解説しています。

生命保険金・退職手当金の評価

生命保険の死亡保険金と死亡退職金は、民法上の相続財産ではなく「みなし相続財産」として相続税の対象になります。

いずれも 500万円 × 法定相続人の数 の非課税枠があります。

例えば法定相続人が3人の場合、保険金・退職金それぞれに1,500万円の非課税枠が適用されます。

その他の財産の評価

相続税の申告全体の流れは「相続税の申告ガイド」で、不動産の名義変更は「相続登記ガイド」で解説しています。

• 土地の評価方法を確認する（路線価方式か倍率方式か）
• 建物の固定資産税評価額を課税明細書で確認する
• 小規模宅地等の特例の適用可否を検討する
• 上場株式は4つの価格の最低値で評価する
• 預貯金は残高証明書を金融機関で取得する
• 生命保険金・退職金の非課税枠を確認する

まとめ

相続財産の評価は、財産の種類ごとに方法が異なります。不動産は路線価方式または倍率方式、上場株式は4つの価格の最安値、預貯金は残高と既経過利息、というのが基本です。特に不動産の評価や非上場株式の評価は複雑なため、正確な申告のためには税理士への相談をお勧めします。

小規模宅地等の特例のように、適用するかどうかで税額が大幅に変わる制度もあります。制度を正しく活用するためにも、早めに専門家に相談してください。

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