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小規模宅地等の特例 — 要件・計算方法・申告の注意点

更新日: 2026/2/27読了: 12分
目次

この記事のまとめ

  • —小規模宅地等の特例で相続税の土地評価額を最大80%減額できる
  • —特定居住用宅地は330㎡まで80%減額。配偶者・同居親族・家なき子が対象
  • —特例適用でも相続税の申告は必須。期限内に遺産分割を確定させる

はじめに

相続税の計算で土地の評価額は大きなウエイトを占めます。「小規模宅地等の特例」は、一定の要件を満たす宅地の評価額を最大80%減額できる制度で、相続税対策の中でも特に効果が大きいものです。

ただし、要件が複雑で適用を誤ると大きな損失になることも。この記事では、制度の概要から具体的な計算例まで、わかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例とは

被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、相続税の計算上、評価額を大幅に減額できる制度です。遺族の生活基盤や事業の継続を守るために設けられています。

根拠法令は租税特別措置法第69条の4です。

4つの区分と減額割合

小規模宅地等の特例には4つの区分があり、それぞれ対象面積の上限と減額割合が異なります。

区分内容限度面積減額割合
特定居住用宅地等被相続人が住んでいた宅地330㎡80%
特定事業用宅地等被相続人が事業に使っていた宅地400㎡80%
特定同族会社事業用宅地等同族会社の事業に使っていた宅地400㎡80%
貸付事業用宅地等被相続人が貸付事業に使っていた宅地200㎡50%

最も多くの方に関係するのは「特定居住用宅地等」です。以下、この区分を中心に解説します。

特定居住用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等の特例を受けられる人は、取得者の区分によって要件が異なります。

配偶者が取得する場合

配偶者には特別な要件はありません。被相続人の配偶者が宅地を取得すれば、無条件で特例が適用されます。居住継続や保有継続の要件もありません。

同居親族が取得する場合

以下の2つの要件をどちらも満たす必要があります。

「家なき子」が取得する場合

配偶者も同居親族もいない場合に限り、以下の要件を満たす別居の親族も適用対象になります。

注意

「家なき子特例」は2018年の税制改正で要件が厳格化されました。自分が過去に所有していた家屋に居住している場合や、3親等以内の親族の所有する家屋に住んでいる場合は適用できません。安易な節税策として使おうとすると否認されるリスクがあります。

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計算例

具体的な計算例で効果を確認しましょう。

例: 自宅の土地が5,000万円（200㎡）の場合

特定居住用宅地等の要件を満たすと仮定します。

例: 自宅の土地が8,000万円（500㎡）の場合

限度面積330㎡を超えるケースです。

ポイント

限度面積を超える部分には減額が適用されません。330㎡を超える土地の場合、面積按分で計算されるため、超過分の評価額はそのまま残ります。

複数の区分を併用する場合

2つ以上の区分の宅地がある場合、併用には制限があります。

完全併用できるケース

特定居住用宅地等（330㎡）と特定事業用宅地等（400㎡）は、限度面積まで完全に併用できます。最大730㎡まで適用可能です。

調整計算が必要なケース

貸付事業用宅地等と他の区分を併用する場合は、以下の算式で限度面積を調整します。

申告の注意点

申告は必須

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税が0円になる場合でも、相続税の申告は必須です。申告しなければ特例は適用されません。

相続税の申告について詳しくは「相続税の申告手続き」をご覧ください。

遺産分割の確定が必要

特例の適用には、申告期限（相続開始から10か月以内）までに遺産分割が確定している必要があります。未分割の場合は原則として適用できませんが、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、分割確定後に更正の請求で適用を受けられます。

必要書類

よくある間違いと注意点

二世帯住宅の扱い

二世帯住宅で構造上区分されている場合でも、区分登記されていなければ同居と認められ、特例が適用できます。ただし、区分所有登記をしている場合は、被相続人が居住していた部分のみが対象です。

老人ホームに入居していた場合

被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、以下の要件を満たせば特例が適用されます。

相続開始前3年以内の貸付

2018年の税制改正により、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地は、貸付事業用宅地等の特例の対象外となりました。ただし、3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合は対象になります。

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まとめ

相続税の基礎控除については「相続税の基礎控除」、不動産の名義変更は「相続登記の手続き」もあわせてご確認ください。

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